读者来到本报《超级楼市》投诉。地产行业记者 白晓航／摄

■地产行业记者 吴 华

无贷款资格，代理商满口承诺包办

２０１１年９月１０日，在看过位于罗湖罗沙路上的兰亭国际名园推出部分优惠户型的宣传广告后，一直有心购买一套改善性住房的深圳市民莫女士来到该楼盘，看中了兰亭国际２座一套建筑面积为１３０平方米、总价为３００万元的销售单位。

莫女士称，在现场销售人员承诺贷款资格没问题的前提下，他缴纳了２万元的购房定金，并随后在９月１３日、１０月６日、１０月２２日、１１月２２日分别缴纳了８万元、１０万元、１０万元、２０万元，共计５０万元的购房首付款。

但随后，莫女士在无意中分别向其在银行工作的相关朋友咨询后，得知其作为第２套住房购房者，仅拥有一次性支付全款的购房资格，却没有向银行贷款资格。

莫女士表示，贷款批不下来后，销售人员王宸曾坚称可以在交通银行贷到款，但随后自己向中原地产财务部相关负责人咨询得知自己现在的确没有贷款购房资格后，王宸也改口表示没有更好办法，并告知不能退还５０万元定金。

万能“拖字诀”登场

在与代理公司销售人员多次交涉无果后，１２月中旬，莫女士找到兰亭国际名园开发商——深圳其士金峰园房地产开发有限公司，该公司相关方面交代此事交由市场部经理麦广玲主要负责。莫女士告诉记者，麦广玲表态春节后可协调银行办理贷款，但节后，麦广玲多次拖延。

２月２０日，莫女士再次找到麦广玲希望办理退款事宜，麦表示只要“老总”签字答应就可以。时间刚过２天，麦又表示“老总”要去北京出差学习一个月，等３月２４日“老总”回到深圳后再办理此事。但对于其口中所说的“老总”具体为何人，麦广玲拒绝透露。随后，莫女士又辗转找到金峰园开发有限公司副总经理朱先生及策划经理徐伟杰也未果。

３月１４日，记者随后电话咨询开发商一朱姓经理和麦广玲，等记者说明来由后，两人匆忙挂断电话。随后过了２分钟，麦广玲主动回电表示，如果莫女士等不到２４号，双方只有打官司，就算“老总”２４号出差回来，也不能保证能退款。

至此，莫女士无奈地表示，虽然调控背景下，以前由开发商占主导话语权的状况有所改变，但在购房人维权意识不强以及对“限贷”、“限购”等相关政策不明了、部分开发商及代理公司缺乏诚信意识、“霸王条款”横行的情况下，购房人仍处于非常弱势的地位。

律师：退款还要赔利息

广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹认为，贷款批不下来导致购买人无法付清购房款开发商兰亭国际名园方面应返还购房者首付款。

购房人交付定金后，为了避免定金损失，就不得不迁就开发商提出的合同和补充协议文本，结果经常会陷入更大的陷阱之中。因此，建议购房人自身要加强维权意识，一定要先看一下开发商提出的合同及其补充条款，并要通过银行信贷、中介等相关部门反复咨询自己有无贷款资格，再下决定是否买房。

千万不能像莫女士一样，在还没弄清楚自己是否具备贷款购房资格的情况下，经不住销售人员天花乱坠的游说，就轻松下购房定金。否则，就有可能使自己陷入极大的被动状态、遭受经济损失。

对莫女士而言，从莫女士向开发商申请退款到现在，时间已过去数月，开发商多次编撰各种理由拖延返还莫女士所交首付款，不排除开发商在销售不利、资金难以回笼的情况下，企图挪用该资金的意图。

对此，兰亭国际名园开发商除了要退还莫女士已支付的５０万元购房款，还应承担占用这笔购房款的资金利息，资金利息按中国人民银行规定的同期存款利率计算。

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楼市“跌情”中

六大高频合约纠纷

本报记者走访多位专业律师，总结出楼市下跌行情中最容易产生纠纷的“六大霸王条款”，并提供相关应对建议。

霸王条款一：买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署《房地产买卖合同》。

霸王条款二：无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款。

霸王条款三：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响。

霸王条款四：车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有。

霸王条款五：卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议。

霸王条款六：卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任。